2026.06.07
不動産の囲い込みとは？売却時の被害と対策を徹底解説
不動産業界の「囲い込み」とは何か
不動産取引において「囲い込み」という問題をご存知でしょうか。これは、一部の不動産業者が意図的に行う不当な営業行為で、多くの売主様が被害を受けています。建築士・FP・宅建士の資格を持ち、不動産取引1,000件以上の経験を持つゼロ円仲介が、この業界の裏話を詳しく解説します。
囲い込みとは、売却物件の情報を他の不動産業者や顧客に提供せず、自社の買い手だけに情報を限定する行為です。売主から売却依頼を受けた不動産業者が、自分たちの顧客だけに物件を売却することで、両手仲介手数料を独占しようとするのです。
囲い込みが発生する仕組みと背景
両手仲介による手数料の最大化
不動産業者の多くは「両手仲介」を目指します。売主側の仲介手数料と買主側の仲介手数料の両方を得ることで、収入を2倍にできるからです。例えば、3,000万円の物件なら、通常は売上が90万円（税抜き）ですが、両手仲介なら180万円になります。
この莫大な収入差が、囲い込みという不正行為を生み出す温床となっています。業者側の収入を最大化するため、売主の利益は二の次にされてしまうのです。
不動産流通機構の仕組みの悪用
日本の不動産取引では、不動産流通機構（レインズ）という全国的なネットワークシステムが存在します。宅建業法により、売却物件の情報は一定期間内にレインズに登録する義務があります。しかし、囲い込み業者は登録は形式的に行いながら、実質的に他の業者への紹介を妨害するのです。
囲い込みが売主にもたらす被害
売却価格の低下
最大の被害は、売却価格が下がることです。市場全体に物件情報が流通しないため、本来なら購入したいと考えていた買主に情報が届きません。結果として、買い手候補が限定され、買主の競争がなくなり、値引き交渉に応じざるを得なくなります。
数百万円単位の損失につながることもあり、人生最大の資産である不動産の売却で大きな損害を被ることになります。
売却期間の長期化
限定された買い手しか見つからないため、売却に時間がかかります。3ヶ月で売れるはずの物件が半年以上かかることも珍しくありません。この間、固定資産税や維持費が発生し続けます。
心理的なストレス
売却がなかなか進まず、不安な日々が続きます。「なぜ売れないのか」という疑問を持ちながらも、業者の説明を信じるしかない状況に陥るのです。
囲い込みの具体的な手口
両手仲介の物件情報非公開化
自社で買い手を持つ場合、レインズには登録するものの、他社への紹介を明確に断ります。「この物件は当社で買い手がいるため、他社への紹介は不要」という名目で、実質的に囲い込みを行うのです。
査定価格の不当な高設定
売主を獲得するため、相場より高い査定価格を提示します。その後、売れないという理由で徐々に価格を下げさせ、最終的に自社の買い手に安く売却させるという手口もあります。
レインズ登録後の問い合わせへの対応拒否
他社から「この物件について紹介したい買い手がいるのだが」という問い合わせに対して、「申し訳ございませんが、既に他の買い手で進行中です」と虚偽の回答をすることもあります。
囲い込みを見分けるチェックポイント
売却活動の透明性確認
不動産業者に依頼する前に、以下の点を確認しましょう。
・レインズへの登録時期と登録状況の確認
・他社からの問い合わせ対応について明確な約束
・定期的な売却活動レポートの提出
・複数の広告媒体への掲載予定
契約書の内容確認
媒介契約書に「両手仲介を目指さない」という明記があるか確認してください。また、他社への情報提供を制限する条項がないことを確認します。
業者選択の工夫
手数料を基準に業者を選ぶ企業は、どうしても両手仲介を追求する傾向があります。透明性と誠実さを重視する業者を選ぶことが重要です。
囲い込みを防ぐための対策
複数社への並行依頼
一社の仲介業者だけに頼らず、複数社と契約することで、囲い込みのリスクを低減できます。ただし、契約形態は「一般媒介契約」を選ぶ必要があります。
詳細な媒介契約の締結
単に媒介契約を結ぶのではなく、活動内容を具体的に記載した契約書を作成しましょう。「月1回以上の活動報告」「レインズ登録から何日以内に他社へ紹介するか」など、明確な条件を定めることが大切です。
自分でも情報発信
SNSや不動産ポータルサイトを活用して、自ら物件情報を発信することも効果的です。直接的な買い手候補が見つかることもあります。
業界の透明化に向けた動き
国土交通省も不動産業界の囲い込み問題を認識し、2018年に宅建業法の改正を行いました。より厳しい告示義務が課され、違反業者への罰則も強化されています。しかし、巧妙な手口は今も存在するため、売主側の警戒心が必要です。
ゼロ円仲subdomain介では、新築建売の仲介を手数料無料で行い、売主様の最大限の利益を実現する姿勢を貫いています。1,000件以上の不動産取引経験から、業界の問題を熟知し、透明で公正な取引をお約束します。
まとめ：売主として自分の権利を守る
不動産の囲い込みは、売主にとって甚大な損害をもたらす深刻な問題です。しかし、適切な知識と対策があれば、この被害を防ぐことができます。
業者選びの段階で、透明性と誠実性を重視することが最も重要です。手数料の安さだけでなく、売主の利益を真摯に考える業者を選びましょう。群馬県高崎市で新築建売の仲介をお探しでしたら、ゼロ円仲介にお気軽にご相談ください。
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